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Les plus grosses erreurs à éviter en immobilier locatif

Mis à jour : 30 oct. 2019

Un achat immobilier n’est pas un acte anodin, ce n’est pas quelque chose que l’on fait tous les jours (bon, un peu plus souvent que la moyenne quand on est marchand de biens !) et cela doit être mûrement réfléchi. Vous vous endettez sur 20 ans et une erreur peut donc se payer longtemps… et  très cher !

Acheter trop cher

La première erreur, qui est souvent la plus fréquente, c’est d’acheter trop cher. Un bien surpayé sera difficile à rentabiliser et compliqué à revendre sans faire une moins value. Assurez vous toujours d’acheter sous le prix du marché. Pour cela il faut viser des biens avec un levier de valorisation: travaux à effectuer, division possible, propriétaire pressé, quartier en mutation, etc… Quoi qu’il en soit, il vaux mieux rater une affaire plutôt que de payer un bien trop cher.

Ne pas visiter le bien en totalité La seconde erreur est de ne pas visiter le bien en totalité, surtout si c’est un achat dans l’ancien. Si vous achetez un immeuble de rapport, vous devez tout visiter, de la cave au grenier, ainsi que tous les appartements. C’est bien de faire confiance à un vendeur ou à un agent immo mais ça ne dispense pas de tout vérifier de ses propres yeux !

Ignorer la fiscalité Raisonner en se disant : « C’est bon, le loyer couvre la mensualité de crédit », c’est penser à très court terme. Vous allez avoir énormément de choses à payer en plus, à commencer par la taxe foncière et l’assurance propriétaire non occupant. Il faudra aussi mettre de coté chaque année environ 1% du prix du bien pour provisionner l’entretien de celui ci. Bien entendu le plus gros morceau sera la fiscalité, car oui, il faudra payer des impôts ! Selon le régime que vous allez choisir (nu ou meublé), la fiscalité ne sera pas la même. Elle va aussi dépendre de votre tranche marginale d’imposition. Dans l’idée, gardez en tête que pour qu’un bien s’autofinance il faut en général 8,5% de rentabilité nette en meublé et 10% de rentabilité nette en nu.

Acheter au mauvais endroit La dernière erreur la plus grossière est d’acheter au mauvais endroit. Cela peut être d’acheter dans une rue qui a mauvaise réputation, située pourtant dans une ville correcte, ou bien d’acheter dans une petite ville en déclin (les prix sont attractifs, mais personne à qui louer les appartements ! ) ou encore un bien trop près d’une voie ferrée ou d’une autoroute, etc… Ne regardez pas seulement la rentabilité quand vous achetez un bien mais demandez vous toujours si vous pourriez y vivre vous-même, en général c’est le meilleur filtre qui soit !

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